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自然资源部发文建议取消地价上限

发布日期:2023-10-20 14:59    点击次数:167

  10月17日,经济观察网获悉,9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

  多个信源向经济观察网透露,济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作,多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

  一位头部房企投资高管透露,取消地价上限,意味着土地市场回归价高者得的时代,逐步撤除摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等竞买规则。

  10月11日,合肥土地市场网公布了合肥年内第三批拟出让宅地的清单,6宗地明确于11月2日出让,出让信息中只规定了起始价,未明确地价上限。

  10月9日,济南市自然资源和规划局发布补充公告,对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整,恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人,出让环节不再设立最高限价。

  而在9月26日,成都发文放松限购的同时,也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖,且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价,即竞地价+取消商品房限价。

  2021年3月,在自然资源部牵头下,全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年3月底,北京在第一批次宅地挂牌文件中,首次公布了土地合理上限价格,一般设置溢价率上限为15%。

  地价封顶后,近两年多的时间里,北京持续更新土地出让环节的“政策工具”:地价触顶后,转为竞建公租房面积上限、竞政府持有产权份额,或投报高标准商品住宅建设方案,或竞超低能耗建筑面积,或竞现房销售面积等。

  一位央企华中区域投资负责人告诉经济观察网,北京并非首创设置地价上限的城市,早在2017年前后,很多城市便默许整体土地溢价率不超过15%的隐性红线,但这并非明令禁止高溢价地块产生,个别地块溢价率高达50%的情况仍时有发生。

  直到2021年8月,自然资源部给集中供地城市提出四点要求:

  一是参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;

  二是加强对房地产企业购地资金的来源审查;

  三是单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高;

  四是在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  至此,越来越多城市选择“地价触顶+摇号”方式出让地块。

  在土拍遇冷及分化加剧的背景下,众多城市的土地部门需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则。

  例如,如果取消摇号和地价上限,回归到价高者得的时代,会否推高地价?商品房销售限价是否取消?若房地价差缩小,开发商利润被压缩,会否影响后续的产品品质?没有了地价上限,还意味着竞现房面积、竞高标准建设方案等从此退出江湖……这是一位东部城市规自部门人士正思考的问题,他们正紧盯一线城市是否跟进“取消地价上限”,再调整所在城市的土拍规则。



 




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